פסק-דין בתיק ע"א 4983/07

השופט ח' מלצר:

1.            לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע (כב' השופטת ח' סלוטקי), שקיבל את תביעת המשיב לאכיפת הסכם למכר מקרקעין ופסק לו גם פיצויים בגין הפרת חוזה.

אפתח בהבאת נתוני רקע רלבנטיים.

התשתית העובדתית

2.            המערער רשום כבעל זכות הבעלות ב-3/26 חלקים מחלקת קרקע מסוימת בעיר רחובות, המהווה, יחד עם חמש חלקות סמוכות נוספות, חטיבת קרקע אחת (להלן: המקרקעין). המערער ותשעה בעלי זכות הבעלות האחרים במקרקעין  (להלן כולם יחד: בעלי המקרקעין) התקשרו בשנת 1991 ב"הסכם קומבינציה" (להלן: הסכם הקומבינציה) עם הקבלנים אברהם ושלמה גילה (שיכונו להלן יחד: הקבלן או גילה). בהתאם להסכם הקומבינציה, הוסכם כי הקבלן יבנה במקרקעין 12 בניינים ובהם 76 דירות (להלן: הפרויקט). הזכויות ב-50 מן הדירות אמורות היו לעבור לקבלן. הזכויות ביתר 26 הדירות נותרו בידי כלל בעלי המקרקעין, כאשר הזכויות בשלוש מדירות אלה - נותרו בידי המערער.

3.            הקבלן נטל על עצמו, בין היתר, את ההתחייבות לבצע את כל הדרוש לרישום הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין, כאשר עורכי הדין של הצדדים יחליטו על אופן רישום הפרויקט. כן נקבע כי הקבלן יישא בכל האגרות הנדרשות, לרבות הכנת תשריטים לרישום איחוד וחלוקה במקרקעין ולרישום הבנינים כבתים משותפים (סעיפים 9.10, 10.1, 12.7 להסכם הקומבינציה).

4.            מן המידע החלקי שהוצג בבית המשפט המחוזי - ויצוין מיד כי חלקיותו של מידע זה היא אבן נגף שתלווה אותנו לאורך המשך מסענו המשפטי - עולה כי בניית הדירות הושלמה, כפי הנראה. עם זאת, עסקי הקבלן קרסו, ועד עצם היום הזה לא הושלמו הליכי הרישום של המקרקעין, הבניינים לא נרשמו כבתים משותפים, וממילא לא נרשמו זכויותיהם הפרטניות של בעלי יחידות הדיור. על הרקע לכשל זה נעמוד בהמשך.

5.            בשנת 1996 כרתו המערער והמשיב הסכם למכירת זכויותיו של המערער באחת משלוש הדירות שיועדו לו בהסכם הקומבינציה (להלן: חוזה המכר). בין "התחייבויות המוכר" שבחוזה המכר, נכללה בסעיף 4.1 התחייבות אחת של המוכר, המצויה במרכז המחלוקת שבין הצדדים ואשר נוסחה כדלקמן:

"א. להעביר את הרישום בדירת המגורים על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת לאחר השלמת הליכי רישום הפרצלציה ורישום הבית המשותף...

ב. רישום זכויות הקונה בדירה... יבוצע תוך שלוש שנים ממסירת החזקה בדירה לקונה, והכל בכפוף לכל עיכוב ו/או שיהוי שאינו בשליטת המוכר, ולרבות עיכוב בשל הליכי רישום הרפרצלציה או רישום הבית המשותף ... וכל עיכוב אחר שאינו בשליטת המוכר, או שנמצא באחריות הקבלן, מר גילה" [ההדגשות שלי - ח"מ].

6.            המשיב העביר את מלוא התמורה בעד הדירה למערער, והחזקה בדירה נמסרה לו בשנת 1996. ברם זכויותיו בדירה לא נרשמו, כפי הנראה - עד עצם היום הזה.

7.            שנתיים לאחר כריתת חוזה המכר, בשנת 1998, פנתה באת כוחו של המשיב לעורכי דינו של המערער, וביררה מדוע אין נרשמות הזכויות בדירה. היא נענתה כי הזכויות טרם נרשמו כיוון שהקבלן טרם החל בהליך האיחוד והחלוקה, וכי בעלי המקרקעין מנהלים הליך משפטי נגד הקבלן בעניין זה. בשנת 2002 פנתה באת-כוחו של המשיב בבירור דומה לבאי-כוחו של הקבלן (שפרטיהם נמסרו לה על-ידי נציגי המערער, ואשר אף צוינו בהסכם הקומבינציה כעורכי הדין האחראים מטעמו של הקבלן על הרישום). אלו השיבו כי הקבלן הכין מפה לצרכי רישום, המהווה תנאי להכנת תשריט הבית המשותף, וכי זו מצויה בבדיקת מחלקת מהנדס העיר. כן טענו באי-כוחו של הקבלן כי בעלי המקרקעין "הערימו מכשולים אין קץ בפני הקבלן" וגרמו אף לעיכוב ברישום, לאחר שהעבירו חלק מן הזכויות במקרקעין למגרש צמוד שבבעלותם.

כשנתיים נוספות של ניסיונות המשיב לגלות מה עלה בגורל הרישום לא צלחו, ועולה כי המשיב חדל מלעמוד בקשר עם עורכי הדין מטעם הקבלן.   

8.            משלא נרשמו הזכויות בדירה על שם המשיב, הוא הגיש בשנת 2004 תביעה נגד המערער. יצוין, מבלי להרחיב, כי בירורה של התביעה התעכב כיוון שזו הוגשה במקור לבית משפט השלום בראשון לציון, משם הועברה לבית משפט השלום באשדוד ומשם לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.

המשיב טען בתביעתו כי המערער הפר את התחייבותו מכוח חוזה המכר בכך שלא רשם את הזכויות בדירה על שמו של המשיב בתוך פרק הזמן שנקבע לכך. המשיב עתר לצו עשה, המורה למערער להשלים את רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם המשיב. כמו כן דרש המשיב לחייב את המערער בפיצויים בסך 55,000 ש"ח בגין הפרת החוזה ובגין הנזק שנגרם לו, לטענתו, כתוצאה מן העיכוב ברישום הזכויות בדירה.

9.            המערער טען להגנתו, בין היתר, כי אין לו חובה, ואף לא אפשרות להעביר את הזכויות בדירה על שם המשיב כל עוד לא הושלמו ההליכים שהקבלן הוא האחראי להם: ביצוע רפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש, הנדרש, בין היתר, בשים לב לכך שמבני המגורים נבנו פיזית על מספר חלקות נפרדות) ורישום הבית המשותף.

המערער ציין בהקשר האמור כי בעלי המקרקעין נאלצו לפנות להליכים משפטיים לאכיפת התחייבויותיו של הקבלן כלפיהם, לרבות רישום הזכויות בדירותיהם על שמם (ה"פ (מח'-ת"א) 1228/95; להלן: ההליך נגד הקבלן). בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ד"ר ג' קלינג) קבע, בפסק דין מתאריך 25.1.2001, בין השאר, כי האחריות לרישום זכויות הבעלים בדירות אכן מוטלת על הקבלן, ועל כן הורה בית המשפט לקבלן לרשום את זכויות הבעלים בדירות.

הקבלן לא ביצע את המוטל עליו על פי פסק הדין, ואף נקלע, כפי הנראה, לקשיים כלכליים חריפים, שהובילו את בעלי המקרקעין להגיש בחודש אוגוסט 2001 בקשה נוספת, למינוי כונס נכסים, אשר יפעל לסיום הפרויקט ורישום הזכויות בדירות הבעלים (בש"א 18010/01; להלן: הבקשה למינוי כונס נכסים). בהחלטתו מתאריך 27.11.2001 לגבי בקשה זו קבע בית המשפט הנכבד כי כבר מונה כונס נכסים מטעם הבנק המממן את הפרויקט, הפועל למימוש דירות הקבלן לצורך פרעון חובו של הקבלן לבנק. כיוון שהכספים המתקבלים ממכירת הדירות משמשים בראש ובראשונה לפירעון החוב הודגש כי, לא ברור מה יהיו מקורות המימון של הכונס אותו מבקשים בעלי המקרקעין למנות. משכך העניק בית המשפט שהות לבעלי המקרקעין להגיש בקשה מחודשת למינוי כונס נכסים, בה יצוינו מקורות המימון האפשריים לפעילותו של הכונס מטעמם ומערכת היחסים המוצעת בינו לבין הכונס מטעם הבנק. מאז החלטה זו לא נקטו בעלי המקרקעין בהליך נוסף.

10.         במהלך הדיונים בתביעת המשיב, מושא הערעור, הגישו המשיב והמערער לבדם כל אחד תצהיר מטעמו, והם נחקרו קצרות על תצהיריהם.